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中级会计师辅导:房地产转换的会计处理

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公允价值模式下的转换
  要区分是投资性房地产转为自用或存货,还是自用或存货转为投资性房地产,两种处理方法不同。
  (1)投资性房地产转为自用或存货,无论是公允价值大于原账面价值,还是公允价值大于原账面价值,其差额都计入当期损益(公允价值变动损益)。
  即投资性房地产在公允价值模式下转为自用或存货,应当按转换当日的公允价值作为自用房地产(固定资产、无形资产或存货)的入账价值。公允价值(入账价值)和原来投资性房地产的账面价值的差额,计入当期损益(公允价值变动损益)。如果是收益计入公允价值变动损益贷方,如果是损失计入公允价值变动损益借方。
  例3:教材P89例5-10
  20×8年10月15日,甲企业因租赁期满,将出租的写字楼收回,准备作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年12月1日,该写字楼正式开始自用,相应由投资性房地产转换为自用房地产,当日的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量,原账面价值为4750万元,其中,成本为4500万元,公允价值变动为增值250万元。
  甲企业的账务处理如下:
  借:固定资产4800(转换当日的公允价值)
    贷:投资性房地产——写字楼(成本)4500
      ——写字楼(公允价值变动)250
      公允价值变动损益50(公允价值4800-原账面价值4750)
  如果转换当日的公允价值为4600万元,即为公允价值变动损失,应在公允价值变动损益的借方反映。
  (2)自用房地产或存货转换为投资性房地产时,要分两种情况:公允价值大于原账面价值和公允价值小于原账面价值。
  与(1)相同点:都要用转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。
  与(1)不同点:转换当日的公允价值和原账面价值之间的差额处理不同。
  如果公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损失(公允价值变动损益,借方),公允价值大于原账面价值的,不确认收益,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益。处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务收入)。
  例3:教材P90例5-11
  沿用教材P88例5-8,20×7年某企业拥有一项房地产,过去作为企业一项存货,账面余额为45000万元,未计提减值准备。4月15日该写字楼的公允价值为41000万元,20×7年12月31日,该项投资性房地产的公允价值为43000万元。20×8年4月租赁期届满,甲企业收回该项投资性房地产,并于20×8年6月以46000万元出售,出售款项已收讫。
  分析:20×7年4月15日,存货转为投资性房地产,用公允价值计价,公允价值为41000万元,原账面价值为45000万元。公允价值小于账面价值,差额确认为损失:公允价值变动损益。
  借:投资性房地产——××写字楼(成本)41000
    公允价值变动损益4000
    贷:开发产品45000
  注:上面所讲为公允价值小于账面价值,如果公允价值大于原账面价值,如教材P91例5-12,4月15日该写字楼的公允价值为47000万元。转换后投资性房地产入账价值应为47000万元,原账面价值为45000万元。公允价值大于原账面价值,不确认收益,要计入资本公积-其他资本公积。
  借:投资性房地产——××写字楼(成本)47000
    贷:开发产品45000
      资本公积—其他资本公积2009
  ※注意理解和前面所讲的投资性房地产转为自用或存货的区别:
  ①投资性房地产转为自用或存货时,由于投资性房地产的目的就是为了获利,所以转为自用或存货时,无论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值,其损益都应该加以确认,计入公允价值变动损益。
  ②自用或存货转为投资性房地产时,由于自用房地产的目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为出租,当公允价值大于原账面价值时,不确认收益,暂时计入资本公积—其他资本公积;发生损失时,出于谨慎性考虑,确认损失。


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