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资产评估师辅导:房地产价格的影响因素

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影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素,下面分别予以阐述。
  (一)一般因素
  主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
  1.经济因素。
  (1)经济发展因素。
  (2)财政金融因素。
  (3)产业结构因素。
  2.社会因素。
  (1)人口因素。
  (2)家庭规模因素。
  (3)房地产投机因素。
  (4)教育科研水平和治安因素。
  (5)社会福利因素。
  3.行政因素。
  (1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
  (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
  (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
  (4)行政隶属关系变更。
  (5)交通管制。
  4.心理因素。
  (二)区域因素(06年单选)
  区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
  1.商服繁华因素。
  这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高,该地区的房地产价格水平也会较高。
  2.道路通达因素。
  这是指所在地区道路系统通畅程度,道路的级别(主干道、次干道、支路)越高,该地区的房地产价格水平也较高。
  3.交通便捷因素。
  这是指交通的便捷程度,包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高,房地产价格水平也较高。
  4.城市设施状况因素。
  (1)基础设施:主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
  (2)生活设施:主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
  (3)文化娱乐设施:主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
  5.环境状况因素
  若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美,则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重,则房地产价格水平较低。
  (三)个别因素
  1.土地的个别因素。
  (1)区位因素。
  区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时,地价会上升;相反,则地价下跌。
  (2)面积因素、宽度因素、深度因素。
  一般来说,宗地面积必须适宜,规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥,从而降低单位地价。
  (3)形状因素。
  土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地,不便于利用,从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳,特殊情况,在街道的交叉号,三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
  (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
  地形是指地面的起伏形状,一般来说,土地平坦,地价较高;反之,土地高低不平,地价较低。
  (5)容积率因素。
  容积率越大,地价越高;反之,容积率越小,地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
  (6)用途因素。
  一般来说,对于同一般宗土地而言,商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
  (7)土地使用年期因素。
  在年地租不变的前提下,土地使用年期越长,地价越高。
  2.建筑物的个别因素。
  (1)面积、结构、材料等。
  建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同,则建筑物的重建成本也不相同。
  (2)设计、设备等是否良好。
  建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应,建筑物设计、设备是否与其功能相适应,对建筑物价格有很大的影响。
  (3)施工质量。
  建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本,更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良,对建筑物的价格亦有很大影响。
  (4)法律限制。
  有关建筑物方面的具体法律限制,主要是城市规划及建筑法规。
  (5)建筑物是否与周围环境协调。
  建筑物应当与其周围环境相协调,否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用,其价值自然会降低。

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