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资产评估师辅导:在建工程评估的主要方法

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(一)形象进度法(掌握)
  1.思路
  选择足够的可比销售资料,根据在建工程建造完成后的房地产市场价格,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
  2.计算公式:
  在建工程价值=建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×(1—折扣率) (5-32)
  其中在建工程建造完成后的房地产市场价值,一般可采用市场法或收益法评估。
  工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量 + 实际完成安装工程量)/总工程量×100% (5-33)
  折扣率的确定要考虑营销支出、广告费和风险收益等因素。
  (二)成本法
  1.思路
  按在建工程客观投入的成本评估,即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和,再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。
  2.公式:
  在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税  (5-34)
  (三)假设开发法 
  1.思路
  与房地产评估假设开发法道理是相同的,就是房地产建成之后,如果卖了,就有售楼价,售楼价把后续的投入和正常利税都减去,剩下的就是地价。
  2.公式:
  在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)( 5-33 )

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